近年来，随着住房制度改革的稳步推进，商(shāng)品房按揭制度受到开发商(shāng)、購(gòu)房者和银行等方面的极大欢迎，伴随在实践中(zhōng)的广泛应用(yòng)，但与此同时这一制度产(chǎn)生的纠纷也越来越多(duō)。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所杨万勇律师依托司法裁判口径及理(lǐ)论研究，梳理(lǐ)分(fēn)析了商(shāng)品房按揭贷款合同纠纷的法律问题和裁判要点，供大家参考。

　　一、商(shāng)品房买卖合同与商(shāng)品房按揭贷款合同的关系

　　1.买受人办(bàn)理(lǐ)按揭贷款的目的就是為(wèi)了解决其購(gòu)房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作(zuò)為(wèi)購(gòu)楼款。实践中(zhōng)，在买受人(借款人)与银行(贷款人)签订了商(shāng)品房按揭贷款合同之后，银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人，买受人不得也无法将该贷款挪作(zuò)他(tā)用(yòng);

　　2.现实中(zhōng)的买受人一般是普通百姓，他(tā)们的付款能(néng)力，尤其是一次性付款能(néng)力较弱。同样，其取得贷款之后的还款能(néng)力也很(hěn)难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所購(gòu)商(shāng)品房(含现房及期房)作(zuò)為(wèi)担保物(wù)為(wèi)贷款合同提供担保。

　　二、商(shāng)品房按揭贷款模式下各方法律关系

　　1、一是購(gòu)房人与开发商(shāng)之间的商(shāng)品房买卖关系。开发商(shāng)与購(gòu)房人订立商(shāng)品房预售合同，購(gòu)房人支付房款，开发商(shāng)于房屋建成验收合格后交付房屋。

　　2、二是購(gòu)房人与银行之间的借款关系。購(gòu)房人向银行申请商(shāng)品房按揭贷款并归还借款本息，银行将所贷款项直接支付给开发商(shāng)。

　　3、三是購(gòu)房人与贷款银行之间的抵押担保关系。購(gòu)房人将所購(gòu)预售房屋向银行设定抵押，如果購(gòu)房人违约没有(yǒu)偿还贷款，银行可(kě)以处置被抵押的商(shāng)品房，就所得价款优先受偿。

　　4、四是开发商(shāng)与银行之间的阶段性担保关系。开发商(shāng)作(zuò)為(wèi)保证人，在向購(gòu)房人交付房屋并办(bàn)理(lǐ)正式抵押登记手续前，為(wèi)購(gòu)房人按揭贷款提供阶段性保证担保。

　　三、裁判要点

　　1、商(shāng)品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于买受人的还款能(néng)力，银行对经济形势等因素以及贷款合同保证人的资信状况和担保能(néng)力同样关注。

　　2、按揭贷款的方式是分(fēn)期支付房款。

　　3、在商(shāng)品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理(lǐ)时，可(kě)由贷款的实际收取方即房地产(chǎn)开发企业直接将購(gòu)房贷款返还银行，并直接向银行承担購(gòu)房人应当承担的责任。

　　4、商(shāng)品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有(yǒu)权作(zuò)為(wèi)有(yǒu)独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。

　　5、开发商(shāng)“一房二卖”，購(gòu)房人可(kě)以同时起诉开发商(shāng)和按揭银行，要求判决解除商(shāng)品房买卖合同及按揭贷款合同!

　　6、房地产(chǎn)公(gōng)司采用(yòng)“虚假按揭”的方式骗取银行贷款，為(wèi)骗取贷款而签订的《商(shāng)品房买卖合同》应认定為(wèi)无效，而《住房抵押贷款合同》的效力不应简单的随之认定无效，房地产(chǎn)公(gōng)司以欺诈手段与银行签订合同，应认定為(wèi)可(kě)变更可(kě)撤销的合同。