租赁合同是出租人将租赁物(wù)交付承租人使用(yòng)、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限未届满，出租人或者承租人提前解除租赁合同的，除合同约定的免责事由外，提前解约属于违约行為(wèi)，需要按照租赁合同约定承担违约责任。

另，当事人一方不履行合同义務(wù)或者履行合同义務(wù)不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可(kě)以获得的利益。

本案中(zhōng)，2023年2月6日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定李某承租韦某涉案房屋。合同签订后，李某按约支付押金并按期支付房租至第三季度。2023年9月10日，韦某认為(wèi)卖房金九银十，周末看两次房不算配合，要求李某于10日内搬离，协商(shāng)无果后，李某于2023年9月19日搬离案涉房屋，并于当日通知韦某搬离事实要求其退还押金及剩余租赁期间的租金，但截至起诉之日止，韦某始终以各种理(lǐ)由拒绝退还。原告為(wèi)维护自己的合法权益，诉至法院。在北京市中(zhōng)恒信律师事務(wù)所马晓雅律师的帮助下，我方当事人胜诉，法院驳回原告胡某的全部诉讼请求。

法院裁判观点

本院认為(wèi)，依法成立的合同，对当事人具(jù)有(yǒu)法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义務(wù)。李某与韦某就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有(yǒu)效，双方均应当按照合同约定履行自己的义務(wù)。

当事人可(kě)以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可(kě)以解除合同。本案中(zhōng)，韦某主张李某擅自转租的行為(wèi)构成违约并据此要求解除合同，李某主张韦某收回房屋未提前一个月通知构成违约，应当承担违约责任。本院结合本案查明的事实对此评述如下：根据双方微信聊天记录，可(kě)以看出双方微信聊天对话的起因系韦某与李某沟通周末配合看房一事，沟通中(zhōng)李某表示其因工(gōng)作(zuò)变动后续不再租住涉案房屋，对其租住的房屋已将找到下一个住的同學(xué)。韦某在明确表示不同意李某转租并要求收回房屋后，李某表示可(kě)以按照合同约定一个月内搬离。本院认為(wèi)，虽李某表示其已经找到下一个住的同學(xué)，但结合双方前后的微信沟通内容，无法得出李某已将其居住的房间实际进行转租。此后双方在对配合看房一事的沟通中(zhōng)，对于限期搬离一事均系围绕李某不配合看房影响韦某出售房屋这一话题，韦某在沟通中(zhōng)亦明确表示“你要么就十天内搬走，你要么你就那个啥配合看房”，可(kě)以看出韦某对于李某是否实际转租一事尚未明确，韦某据此要求解除涉案租赁合同缺乏事实依据，故其不享有(yǒu)合同解除权，其通知李某十日内搬离涉案房屋不发生合同解除的后果。鉴于韦某于2023年9月20日收回涉案房屋，双方租赁合同目的已无法实现，故本院认定双方之间签订的租赁合同于2023年9月20日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质(zhì)，当事人可(kě)以请求恢复原状或者采取其他(tā)补救措施，并有(yǒu)权请求赔偿损失。如前所述，本院认定租赁合同于2023年9月20日解除，故对于李某未使用(yòng)房屋期间的剩余租金，韦某应予返还。经核算，韦某应当返还剩余租金16660元，故对于李某要求韦某退还剩余租金的诉讼请求，于法有(yǒu)据，本院就其合理(lǐ)部分(fēn)予以支持。诉讼中(zhōng)，韦某同意退还剩余水電(diàn)燃气费用(yòng)162.21元，本院对此不持异议。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有(yǒu)过错的，可(kě)以减少相应的损失赔偿额。对于李某主张韦某收回房屋未提前一个月通知构成违约并要求支付违约金的请求，本院认為(wèi)，如前所述，一方面韦某不享有(yǒu)合同解除权，其要求李某“限期十天”搬离涉案房屋的行為(wèi)构成违约，应当承担违约责任。但另一方面，根据双方的微信聊天记录，李某最后表示“一个十天你们收房，然后给我们半个月违约金，一个是一个月，你们选一个”，上述内容可(kě)以看出李某不认可(kě)韦某享有(yǒu)合同解除权，此时合同是否解除尚处于不确定的状态，李某既可(kě)以通过向人民(mín)法院或仲裁机构确认韦某解除行為(wèi)的效力，亦可(kě)选择继续履行合同，或者按照其主张的在一个月的时间内搬离。李某虽不认可(kě)韦某“限期十天”搬离的要求，却实际按照该要求在未与韦某进行房屋交接的情况下搬离涉案房屋，并据此要求韦某承担违约责任，有(yǒu)违诚信原则；且根据双方的微信聊天记录，转租一事确由李某提出，虽转租行為(wèi)尚未实际发生，但在韦某明确表示其不同意转租后，李某未再就转租一事进行明确答(dá)复，其对此亦存在过错。本院综合考虑合同履行情况、双方过错程度、合同解除的原因、房屋实际承租人情况以及李某所受损失等因素，根据公(gōng)平原则和诚实信用(yòng)原则，酌定韦某支付李某违约金1000元。故对李某要求韦某支付违约金的诉讼请求，于法有(yǒu)据，本院就其合理(lǐ)部分(fēn)予以支持。

对于李某要求支付逾期还款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

对于李某主张的衣柜损失，双方均同意由李某搬走，故对其主张韦某支付衣柜损失500元的诉讼请求，本院不予支持。

对于房屋损坏赔偿一节，韦某提交的照片可(kě)以证明涉案房屋的门、地板、窗帘等部位及屋内环境有(yǒu)不同程度损坏和污染，但其未就主张的费用(yòng)提交相应票据，本院结合房屋受损程度并参考市场价格，酌定韦某所受损失為(wèi)2000元。鉴于租赁合同约定了押金的返还条件，且双方均同意以押金折抵韦某因房屋损毁所受损失，韦某应退还李某房屋押金7800元，故对于李某该项诉讼请求，本院就其合理(lǐ)部分(fēn)予以支持。

当事人提举的其他(tā)证据材料或发表的其他(tā)意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院在此不再一一论述。

法院判决结果

综上所述，本院依照《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、五百九十二条、第七百一十四条之规定，判决如下：

一、李某与韦某就位于北京市海淀區(qū)马连洼街(jiē)道办(bàn)事处百旺茉莉园5号楼2单元1101号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》于2023年9月20日解除；

二、韦某于本判决生效之日起七日内退还李某剩余房屋租金16660元、押金7800元、水電(diàn)燃气费162.21元；

三、韦某于本判决生效之日起七日内支付李某违约金1000元；

四、驳回李某的其他(tā)诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义務(wù)，应当依照《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第二百六十条四之规定，加倍支付迟延履行期间的债務(wù)利息。

案件受理(lǐ)费327.49元，由李某负担107.21元，已交纳；由韦某负担220.28元，于本判决生效之日起七日内交纳。