实践中(zhōng)，房屋登记本如果应判决撤销，但撤销将影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现，故应当判决确认房屋登记行為(wèi)违法，保留房屋登记的效力。為(wèi)让大家更清楚明白房地产(chǎn)权属登记的相关信息，北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所梁子丹律师结合证据规则及审判逻辑，整理(lǐ)解析了关于“房地产(chǎn)权属登记”的6个裁判规则，供大家参考。

　　1.不动产(chǎn)登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物(wù)权。

　　我國(guó)对不动产(chǎn)实行國(guó)家统一登记制度，未经依法登记公(gōng)示的物(wù)权，不得对抗善意第三人。但不动产(chǎn)登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物(wù)权;设立、变更、转让和消灭不动产(chǎn)物(wù)权的，通常只能(néng)是买卖、赠与、继承、承包等合同行為(wèi)或者合法建造等事实行為(wèi)，以及人民(mín)法院、仲裁委员会的法律文(wén)书或者人民(mín)政府的征收决定等。

　　2.未经审批、变更登记转让國(guó)有(yǒu)划拨土地使用(yòng)权无效。

　　债務(wù)转移合同涉及國(guó)有(yǒu)划拨土地使用(yòng)权转让的，出让方与受让方应当经有(yǒu)批准权的人民(mín)政府审批，并办(bàn)理(lǐ)國(guó)有(yǒu)划拨土地使用(yòng)权变更登记等手续。出让方未经有(yǒu)批准权的人民(mín)政府审批，且有(yǒu)批准权的人民(mín)政府因出让方违法出让國(guó)有(yǒu)划拨土地行為(wèi)，已经责成相关土地管理(lǐ)部门收回國(guó)有(yǒu)划拨土地使用(yòng)权的，出让方与受让方签订的债務(wù)转移合同未经审批且无法对效力进行补正，应确认该合同无效。

　　3.抵押登记时间应依抵押权记载于不动产(chǎn)登记簿上的完成时间确定。

　　权利证书上记载的抵押权设定时间早于抵押登记实际完成时间的，应以抵押权实际记载于不动产(chǎn)登记簿上的时间作(zuò)為(wèi)抵押登记完成的时间，并以此為(wèi)基础来确定第三人是否知晓不动产(chǎn)登记权利状况。

　　4.登记机关仅对不动产(chǎn)抵押进行备案登记，未颁发土地他(tā)项权利证明书，不产(chǎn)生抵押权设立的法律效果。

　　备案登记不等同于抵押登记，仅进行备案登记的不动产(chǎn)抵押不能(néng)设立抵押权。备案登记时登记机关仅在涉案土地使用(yòng)证及土地登记卡上进行了记载，未向抵押权人发放他(tā)项权利证明，不能(néng)认為(wèi)完成抵押登记程序。

　　5.是否颁发房屋产(chǎn)权证书不影响转移登记的效力。

　　虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他(tā)应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。

　　6.在建工(gōng)程抵押的工(gōng)程竣工(gōng)后未重新(xīn)办(bàn)理(lǐ)抵押登记的，抵押延续，且具(jù)有(yǒu)对抗第三人的效力。

　　抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物(wù)灭失等法定事由而消灭。工(gōng)程竣工(gōng)并完成房地产(chǎn)初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产(chǎn)抵押管理(lǐ)办(bàn)法》第34条第2款规定重新(xīn)办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)抵押登记，并不必然导致在建工(gōng)程抵押权消灭，此种情况下，抵押延续，且具(jù)有(yǒu)对抗第三人的效力。