以房抵债是市场经济实践中(zhōng)自发产(chǎn)生的一种新(xīn)兴交易方式。近年来，随着市场经济的进一步繁荣发展，实践中(zhōng)采取以房抵债的方式解决债務(wù)问题的现象日渐增多(duō)，由此产(chǎn)生的纠纷往往也比较复杂。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所梁子丹律师依托法律规则及裁判指引，分(fēn)析解答(dá)了“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的审判思路，供大家参考。

　　一、“以房抵债”型房屋买卖合同性质(zhì)

　　“以房抵债”型房屋买卖合同是指為(wèi)保障债权顺利实现，债权人与债務(wù)人或第三人签订的包含“抵债”“担保”条款的房屋买卖合同。

　　“以房抵债”并非法律概念，在民(mín)法理(lǐ)论的性质(zhì)识别中(zhōng)，应认定為(wèi)代物(wù)清偿协议、非典型担保，还是认定為(wèi)虚假意思表示，存在争议。该类案件所涉合同的外在表现形式均為(wèi)房屋买卖合同，当事人多(duō)基于房屋买卖合同法律关系提起诉讼，而要确定合同的真实性质(zhì)以保证后续审理(lǐ)的准确性，需根据“以房抵债”型房屋买卖合同的一般特征予以區(qū)分(fēn)，在审理(lǐ)初期即进行初步定性。

　　二、“以房抵债”型房屋买卖合同审理(lǐ)路径

　　1、“以房抵债”型房屋买卖合同的特征

　　当事人签订“以房抵债”型房屋买卖合同的目的是由债務(wù)人将其自有(yǒu)、共有(yǒu)或者他(tā)人的房屋，以房屋买卖的形式，抵偿其对债权人的债務(wù)。双方往往為(wèi)实现上述目的，签订符合房屋买卖要素的合同。双方除订立一般房屋买卖合同外，约定中(zhōng)多(duō)出现关于“抵债”“担保”的附属条款、补充协议，或有(yǒu)类似表述的条款，具(jù)體(tǐ)有(yǒu)以下几种表现形式：

　　(1)约定在债務(wù)到期后未按时清偿的情况下，买卖的标的房屋变更登记至债权人或其指定的第三人名(míng)下;(2)约定债務(wù)人或者出卖人于签订合同后一段期间内以某价格回購(gòu)买卖的标的房屋，或在清偿债務(wù)后，房屋所有(yǒu)权恢复登记至债務(wù)人或者出卖人名(míng)下，即约定中(zhōng)存在“融资、担保”的意思表示;(3)约定以房屋抵偿数额确定的到期债務(wù)。

　　2、法律关系的认定

　　无论是合同中(zhōng)约定“抵债”条款还是“融资、担保”条款，“以房抵债”型房屋买卖合同的签订都是為(wèi)解决原债权债務(wù)关系的清偿问题，因此审理(lǐ)此类案件需从原债权债務(wù)关系入手，对债权债務(wù)关系的真实性、合法性及具(jù)體(tǐ)内容进行实體(tǐ)审查。

　　3、合同在原债权债務(wù)履行期届满后签订

　　“以房抵债”协议在原债权债務(wù)履行期届满后签订，方能(néng)认可(kě)其以物(wù)抵债的性质(zhì)。如果合同双方在原债权债務(wù)期满前约定“以房抵债”，不宜认定其以物(wù)抵债的性质(zhì)。具(jù)體(tǐ)理(lǐ)由如下：

　　一是法律不支持流质(zhì)、流押的约定;

　　二是在履行期届满前约定以物(wù)抵债，标的物(wù)的价值在合同订立时与实现时往往产(chǎn)生较大变化，如果直接认可(kě)以物(wù)抵债协议的效力，可(kě)能(néng)导致双方利益显著失衡。

　　因此，在完成过户登记的情况下，应倾向认定双方达成“让与担保”的合意。