住改商(shāng)，是指将住宅用(yòng)途的房屋改作(zuò)商(shāng)业、办(bàn)公(gōng)等经营性用(yòng)房的行為(wèi)。业主将住宅改变為(wèi)经营性用(yòng)房的，除遵守法律、法规以及管理(lǐ)规约外，应当经有(yǒu)利害关系的业主一致同意。為(wèi)让大家对“住改商(shāng)”有(yǒu)更深入地了解，北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师结合司法观点及举证分(fēn)配，梳理(lǐ)解读了“住改商(shāng)”纠纷的审理(lǐ)思路和裁判要点，供大家参考。

　　一、有(yǒu)利害关系的业主的一致同意需以明示的方式表达方為(wèi)适格。有(yǒu)利害关系的业主的一致同意是“住改商(shāng)”行為(wèi)的合法性要件之一。

　　《民(mín)法典》第279条规定的立法导向是不主张“住改商(shāng)”行為(wèi)的，在有(yǒu)利害关系的业主于特定期间内未明确表态的情况下，应当从更有(yǒu)利于实现本条立法目的的角度进行解释和认定。“住改商(shāng)”行為(wèi)对业主居住、生活环境的安(ān)全和安(ān)宁及专有(yǒu)部分(fēn)不动产(chǎn)价值均会产(chǎn)生不利影响，以明示的方式确定有(yǒu)利害关系的业主的“同意”也是对其权利的一种保护。

　　不能(néng)以业主在约定期限内未表态即认為(wèi)其默认同意“住改商(shāng)”行為(wèi)。只要业主未以明示的方式表示同意，就应当推定其本意是不同意的。

　　二、《物(wù)业管理(lǐ)条例》第47条第2款规定：“物(wù)业使用(yòng)人违反本条例和管理(lǐ)规约的规定，有(yǒu)关业主应当承担连带责任。”

　　根据该条规定，在因专有(yǒu)部分(fēn)使用(yòng)人实施“住改商(shāng)”行為(wèi)而导致相关纠纷的案件中(zhōng)，专有(yǒu)部分(fēn)使用(yòng)人及业主应当作(zuò)為(wèi)“共同被告”。

　　三、业主(出租人、出借人)与非业主的物(wù)业使用(yòng)人(承租人、借用(yòng)人)对“住改商(shāng)”行為(wèi)的意见不一致时，应当如何处理(lǐ)。

　　在非业主的物(wù)业使用(yòng)人对“住改商(shāng)”表示同意而业主表示不同意的情况下，应当以业主的意见為(wèi)准。原因在于，非业主的物(wù)业使用(yòng)人并非物(wù)业的所有(yǒu)权人，其表示同意既有(yǒu)可(kě)能(néng)是其真的认為(wèi)这种“住改商(shāng)”是可(kě)以的，也有(yǒu)可(kě)能(néng)是由于使用(yòng)关系行将终止。但无论如何，业主的“不同意”都不会对非业主的物(wù)业使用(yòng)人的正常居住带来负面影响。

　　从另一个角度看，业主是住宅物(wù)业的所有(yǒu)权人，在非业主的物(wù)业使用(yòng)人因使用(yòng)关系结束离开之后，业主还要居住在这里，其意见当然具(jù)有(yǒu)一票否决的效力。

　　律师观点

　　小(xiǎo)區(qū)内业主并非能(néng)随意地将自己的住宅改為(wèi)商(shāng)业经营，住改商(shāng)首先要选择对周边影响不大的商(shāng)业，如书店(diàn)、小(xiǎo)超市等。在住宅商(shāng)用(yòng)之前，必须征询有(yǒu)利害关系业主的一致同意，避免日后发生法律纠纷。

　　与住改商(shāng)有(yǒu)利害关系的业主，若发现自己的小(xiǎo)區(qū)内，存在未经自己同意便形成的“住改商(shāng)”。首先可(kě)以跟“住改商(shāng)”业主协商(shāng)解决，若协商(shāng)无果，可(kě)向小(xiǎo)區(qū)的业主委员会、物(wù)业公(gōng)司反映，由业委会和物(wù)业公(gōng)司联合清理(lǐ)该商(shāng)户。若业委会和物(wù)业公(gōng)司不解决、或难以解决，可(kě)以直接向法院起诉住宅商(shāng)用(yòng)的业主，要求其排除妨害、消除危险、恢复原状等。