借名(míng)購(gòu)房能(néng)否阻却强制执行，不能(néng)一概而论。其最终取决于借名(míng)購(gòu)房合同的效力，应结合借名(míng)購(gòu)房的目的去判断，以其是否存在违反國(guó)家法律、行政法规的强制性规定，或者是否违反公(gōng)序良俗的情形而导致借名(míng)購(gòu)房的无效。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师依托法律条文(wén)规定及裁判思路，分(fēn)析探究了借名(míng)購(gòu)房能(néng)否排除强制执行的法律判定，供大家参考。

　　一、“借名(míng)买房”不能(néng)排除强制执行

　　实践中(zhōng)，由于限購(gòu)、限贷、逃避债務(wù)、规避税收或基于身份关系(如夫妻或父母子女)等原因，借用(yòng)他(tā)人名(míng)义購(gòu)买房屋，所購(gòu)房屋亦登记在出借人的名(míng)义之下，后出借人成為(wèi)被执行人，人民(mín)法院对登记在出借人名(míng)下的房屋予以查封，有(yǒu)关房产(chǎn)成為(wèi)被执行标的物(wù)，借名(míng)人对此提起执行异议之诉。对此类案件的处理(lǐ)，基于借名(míng)人与出借人之间的借名(míng)予以产(chǎn)权登记的协议，只在其内部产(chǎn)生债权债務(wù)关系，而不发生物(wù)权变动的效果，不能(néng)据此认定借名(míng)人為(wèi)不动产(chǎn)物(wù)权的所有(yǒu)权人。

　　并且，基于物(wù)权公(gōng)示原则，设立或转让物(wù)权，必须采用(yòng)法律规定的公(gōng)示方式，才能(néng)取得对抗第三人的效果。借名(míng)登记合同是借名(míng)人与出借人之间的合意，借名(míng)人对房屋登记在他(tā)人名(míng)下本身具(jù)有(yǒu)过错，且借名(míng)协议通常是為(wèi)了规避國(guó)家法律与政策，对由此产(chǎn)生的风险理(lǐ)应自行承担。因此，在借名(míng)买房的情况下，借名(míng)人与出借人之间的借名(míng)登记约定不能(néng)对抗申请执行人。

　　二、“借名(míng)买房”能(néng)排除强制执行

　　1.不动产(chǎn)物(wù)权登记产(chǎn)生的公(gōng)示公(gōng)信效力，亦仅是一种推定效力，登记行為(wèi)本身不产(chǎn)生物(wù)权，当事人有(yǒu)证据证明其為(wèi)真正权利人时可(kě)以推翻不动产(chǎn)登记的推定，维护事实上的真实。

　　2.借名(míng)人通过借名(míng)买房，将真实物(wù)权登记于出名(míng)人名(míng)下，并非為(wèi)规避法律、行政法规的强制性规定或限購(gòu)政策，亦不违背公(gōng)序良俗，符合《物(wù)权法解释(一)》第二条之规定，当物(wù)权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况為(wèi)依据认定事实的情形，故应认定借名(míng)人為(wèi)房屋实际权利人，享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益。

　　三、“借名(míng)买房”签订的《代持合同》是否有(yǒu)效

　　根据《民(mín)法典》第一百四十三条的规定，具(jù)备下列条件的民(mín)事法律行為(wèi)有(yǒu)效：(一)行為(wèi)人具(jù)有(yǒu)相应的民(mín)事行為(wèi)能(néng)力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公(gōng)序良俗。因“借名(míng)买房”而签订的“代持合同”，只要满足上述三个条件则应当认定合同有(yǒu)效。

　　律师观点

　　鉴于借名(míng)人在案外人执行异议之诉中(zhōng)被支持的可(kě)能(néng)性较小(xiǎo)，则借名(míng)人应当积极关注房屋过户的条件是否成就，在符合过户条件的第一时间要求被借名(míng)人配合过户或者向法院提起办(bàn)理(lǐ)过户的合同之诉。当然，為(wèi)了弥补被借名(míng)人不配合或者房屋被执行所产(chǎn)生的风险和损失，借名(míng)人可(kě)在借名(míng)买房协议中(zhōng)针对“被借名(míng)人的配合义務(wù)以及因被借名(míng)人原因导致房屋风险增加”等情形约定严格的违约责任，以尽可(kě)能(néng)保障自身权益。