“跳单”又(yòu)称“跳中(zhōng)介”，是指中(zhōng)介人向委托人提供中(zhōng)介服務(wù)后，委托人利用(yòng)中(zhōng)介人提供的服務(wù)，私下与相对人订立合同的行為(wèi)，或者另行委托其他(tā)中(zhōng)介人与相对人订立合同的现象。实践中(zhōng)，為(wèi)规避“跳单”现象，北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师根据司法观点及判断规则，解析梳理(lǐ)了房屋买卖过程中(zhōng)“跳单”情形的法律认定，供大家参考。

　　一、法律上对“跳单”的认定

　　1、前提要件：委托人接受了中(zhōng)介人提供的中(zhōng)介服務(wù)

　　判断是否构成“跳单”，首先要看中(zhōng)介合同是否依法成立并生效，及中(zhōng)介人是否按照合同约定和委托人的要求，履行了提供交易机会或者媒介服務(wù)的合同义務(wù)。在有(yǒu)多(duō)个中(zhōng)介人的情形下，尤其要准确判断委托人是否接受了中(zhōng)介人的服務(wù)，以及接受了哪个中(zhōng)介人的服務(wù)。

　　2、核心要件：委托人利用(yòng)了中(zhōng)介人提供的信息机会或者媒介服務(wù)

　　实践中(zhōng)，委托人為(wèi)了增加交易机会，往往委托多(duō)个中(zhōng)介人而非某一家中(zhōng)介公(gōng)司单独代理(lǐ)。因此，多(duō)家中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能(néng)掌握同一房源信息，买方也可(kě)能(néng)通过多(duō)种渠道获知同一房屋信息。

　　判断是否构成“跳单”，需要综合判断中(zhōng)介人是否独家委托、委托人最终与相对方达成买卖合意是利用(yòng)了哪一家中(zhōng)介机构提供的服務(wù)信息等。

　　3、行為(wèi)要件：委托人绕开中(zhōng)介人直接订立房屋交易合同

　　在中(zhōng)介公(gōng)司勤勉履责、促成合同成立的前提下，买卖双方应当恪守中(zhōng)介合同的约定支付中(zhōng)介报酬，不应利用(yòng)了中(zhōng)介公(gōng)司提供的交易机会和媒介服務(wù)，又(yòu)故意绕开中(zhōng)介公(gōng)司私下进行交易，以实现逃避或减少支付中(zhōng)介费的不当目的。

　　二、如何规避被认定“跳单”的风险?

　　(一)审慎签订合同文(wén)本

　　作(zuò)為(wèi)委托方应避免与某一中(zhōng)介公(gōng)司签订独家委托协议。同时，非独家委托协议签订时，也需注意是否设置了禁止“跳单”的格式条款(中(zhōng)介单方出具(jù)的委托合同)，如果约定的违约责任过重可(kě)协商(shāng)修改或不签。

　　(二)服務(wù)方应避免违反如实报告义務(wù)

　　《民(mín)法典》第962条第一款规定了中(zhōng)介人的如实报告义務(wù)，并在该条第二款对中(zhōng)介合同佣金请求权的丧失情形作(zuò)出规定。若中(zhōng)介人违反如实报告义務(wù)，则丧失佣金请求权;若报酬已支付，中(zhōng)介人应返还委托人;若因违反如实报告义務(wù)对委托人利益造成损害，不仅丧失佣金请求权，还应承担损害赔偿责任。

　　(三)借助法律手段预防“跳单”纠纷

　　法律并不是打官司时才能(néng)运用(yòng)，对居间委托合同的双方来说，提前采取一些法律措施有(yǒu)利于降低纠纷发生的概率，再不济也能(néng)在诉讼时提供较為(wèi)充足的证据支持自己的主张。

　　法条链接

　　《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》

　　第九百六十四条 中(zhōng)介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬;但是，可(kě)以按照约定请求委托人支付从事中(zhōng)介活动支出的必要费用(yòng)。

　　第九百六十五条 委托人在接受中(zhōng)介人的服務(wù)后，利用(yòng)中(zhōng)介人提供的交易机会或者媒介服務(wù)，绕开中(zhōng)介人直接订立合同的，应当向中(zhōng)介人支付报酬。