商(shāng)品房办(bàn)理(lǐ)的预告登记具(jù)有(yǒu)公(gōng)示作(zuò)用(yòng)但不具(jù)有(yǒu)转移所有(yǒu)权的效力，此时房屋所有(yǒu)权尚未转移至購(gòu)房人，而仍属于开发商(shāng)的财产(chǎn)。围绕这一话题，北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师依托法律实務(wù)要点及审理(lǐ)思路，对已预告登记的商(shāng)品房是否可(kě)排除执行的法律规则进行了焦点归纳，供大家参考。

　　一、抵押权预告登记的权利人无权排除强制执行

　　1、可(kě)以排除人民(mín)法院执行处分(fēn)行為(wèi)的，系不动产(chǎn)买卖关系中(zhōng)已对标的物(wù)办(bàn)理(lǐ)了预告登记的买受人，并非抵押权预告登记的权利人，非房屋买受人即使办(bàn)理(lǐ)了预告登记亦无权排除强制执行。

　　2、依据《物(wù)权法》第二十条规定，预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名(míng)下不动产(chǎn)物(wù)权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办(bàn)理(lǐ)了预告登记而取得预告登记房屋的所有(yǒu)权。

　　3、人民(mín)法院查封的效力是禁止被执行人处分(fēn)财产(chǎn)，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物(wù)被查封而不得行使。

　　4、人民(mín)法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物(wù)进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能(néng)否符合本登记的条件。

　　二、房屋买受人办(bàn)理(lǐ)了物(wù)权预告登记后有(yǒu)权排除对该不动产(chǎn)的处分(fēn)，但不能(néng)绝对排除对该不动产(chǎn)的执行。

　　不动产(chǎn)买受人对被查封的不动产(chǎn)提出停止处分(fēn)的异议，只要符合该不动产(chǎn)已经办(bàn)理(lǐ)了受让物(wù)权预告登记的条件，即可(kě)获得人民(mín)法院支持;而受让人提出异议，请求排除对该不动产(chǎn)的强制执行，则应视是否符合预告登记物(wù)权的取得条件而定。

　　三、预告登记权利人的请求权，在性质(zhì)上属于能(néng)够阻止法院处分(fēn)该不动产(chǎn)的实體(tǐ)权利，但不属于能(néng)排除法院强制执行该不动产(chǎn)的实體(tǐ)权利。

　　最高人民(mín)法院认為(wèi)，预告登记期内，预告登记权利人的不动产(chǎn)物(wù)权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具(jù)备了对抗所有(yǒu)权人和第三人的物(wù)权效力，未经预告登记权利人同意，处分(fēn)该不动产(chǎn)的，不发生物(wù)权效力。

　　四、受让人对被查封的不动产(chǎn)办(bàn)理(lǐ)了物(wù)权预告登记的，其权利可(kě)以排除执行。

　　最高人民(mín)法院认為(wèi)，根据《办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，买受人应当同时符合以下三个条件，其权利才能(néng)够排除执行：(一)在人民(mín)法院查封之前已签订合法有(yǒu)效的书面买卖合同;(二)所購(gòu)商(shāng)品房系用(yòng)于居住且买受人名(míng)下无其他(tā)用(yòng)于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分(fēn)之五十。根据《办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件规定》第三十条规定，受让人对被查封的不动产(chǎn)办(bàn)理(lǐ)了受让物(wù)权预告登记的，其权利可(kě)以排除执行。