借名(míng)买房指的是借名(míng)人实际支付購(gòu)房款，出名(míng)人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有(yǒu)权登记在其名(míng)下的行為(wèi)，并逐渐成為(wèi)了一种常见的现象。关于借名(míng)买房合同效力问题，实践中(zhōng)争议颇多(duō)。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师依托审查要点及举证分(fēn)配，剖析整理(lǐ)了关于借名(míng)买房协议的合同效力及裁判规则汇总，供大家参考。

　　一、借名(míng)买房合同的效力认定

　　1、基于合法目的所签订

　　实际購(gòu)买人為(wèi)了保护个人隐私(如公(gōng)众人物(wù)、合理(lǐ)避税等)而与出名(míng)人签订借名(míng)买房合同，属于基于合法目的所签订的借名(míng)买房合同，该情形是双方当事人意思自治的范畴，不涉及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定和公(gōng)序良俗，因此该类借名(míng)买房合同应当是有(yǒu)效的。

　　2、為(wèi)低价購(gòu)买经济适用(yòng)房所签订

　　经济适用(yòng)住房一般情况下有(yǒu)两种形式，一种是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售的住房;另一种是单位通过筹集资金，建造房屋后以优惠的条件卖售给单位职工(gōng)的住房。

　　前者属于政策性保障性住房，具(jù)有(yǒu)极强的社会公(gōng)益性，如果法院对借名(míng)購(gòu)买经济适用(yòng)住房不持否定性的评价，将不利于國(guó)家对经济适用(yòng)住房的管理(lǐ)以及对符合購(gòu)买经济适用(yòng)住房资格的低收入群众的群體(tǐ)利益的维护，故此类借名(míng)买房无效。

　　后者因為(wèi)该类房屋相关法律法规并未规定禁止转让，一般情况下是出名(míng)人自愿放弃单位的优惠購(gòu)房政策，将購(gòu)房资格让渡给实际出资人，不违背双方意思自愿，也不违反法律、行政法规强制性规定和公(gōng)序良俗，因此一般情况下该类合同也是有(yǒu)效的。

　　3、為(wèi)规避限購(gòu)房屋政策签订

　　此类合同需要结合其是否违反《民(mín)法典》第一百五十三条规定的法律、行政法规的强制性规定，以及需要结合《民(mín)法典》第一百五十四条的规定，判断其是否存在恶意串通，损害他(tā)人合法权益。

　　裁判规则

　　一、房地产(chǎn)调控中(zhōng)当事人為(wèi)规避银行信贷政策而签订的借名(míng)买房协议应认定有(yǒu)效

　　在房地产(chǎn)调控过程中(zhōng)，当事人一方為(wèi)规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名(míng)买房协议并未损害社会公(gōng)众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名(míng)买房协议有(yǒu)效。

　　二、实际买房人因受“限購(gòu)令”限制借用(yòng)他(tā)人名(míng)义买房的，商(shāng)品房销售合同有(yǒu)效

　　“限購(gòu)令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商(shāng)品房“限購(gòu)令”的行為(wèi)不宜认為(wèi)损害了社会公(gōng)共利益，故违反“限購(gòu)令”的商(shāng)品房销售合同仍然有(yǒu)效。

　　三、借名(míng)購(gòu)买经济适用(yòng)房的，因不符合相关政策、法规应认定无效

　　借名(míng)人借用(yòng)出借人購(gòu)买经济适用(yòng)房的资格購(gòu)买房屋，借名(míng)人与出借人就经济适用(yòng)房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效，出借人返还借名(míng)人的实际出资等相关费用(yòng)。