商(shāng)品房预查封作(zuò)為(wèi)一种特殊的财产(chǎn)保全措施，其结合执行程序，在特定条件下，為(wèi)债权人实现债权提供了新(xīn)的解决路径。债权人如发现债務(wù)人有(yǒu)符合预查封条件的房屋，应及时向法院申请财产(chǎn)保全。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师依托司法考量及裁判指引，对商(shāng)品房预查封与执行的司法审查与问题分(fēn)析进行了提炼归纳，供大家参考。

　　一、执行程序中(zhōng)预查封房屋的处理(lǐ)

　　1.房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能(néng)否符合本登记的条件。只有(yǒu)当房屋完成本登记，申请执行人才能(néng)对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。

　　2.《商(shāng)品房买卖合同》约定了买卖双方享有(yǒu)合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能(néng)剥夺。人民(mín)法院的查封亦不能(néng)限制双方行使合同解除权。

　　3.《商(shāng)品房买卖合同》解除后，预告登记失效，买受人不再享有(yǒu)相应的物(wù)权期待权。作(zuò)為(wèi)房屋所有(yǒu)权人的开发商(shāng)诉求解除人民(mín)法院对房屋的查封，应予以支持。

　　二、预查封商(shāng)品房能(néng)否强制执行

　　预查封的商(shāng)品房根据后续是否完成了物(wù)权转移登记手续，执行程序也有(yǒu)所不同，大致可(kě)分(fēn)為(wèi)三种情形：

　　一是，商(shāng)品房登记在了被执行人名(míng)下，此时预查封自动转為(wèi)正式查封。此种情况与一般的拍卖、变卖案涉房产(chǎn)没有(yǒu)实质(zhì)區(qū)别，法院可(kě)以对案涉商(shāng)品房进行实體(tǐ)处理(lǐ)。

　　二是，商(shāng)品房未登记在被执行人名(míng)下，且开发商(shāng)行使了房屋买卖合同的解除权。此种情况下，预查封不影响合同当事人行使解除权。合同解除后，法院可(kě)以执行开发商(shāng)返还的購(gòu)房款。

　　三是，商(shāng)品房未登记在被执行人名(míng)下，开发商(shāng)也未解除合同。此种情况涉及到预查封期间法院能(néng)否直接对案涉商(shāng)品房进行实體(tǐ)处理(lǐ)，亦是执行工(gōng)作(zuò)中(zhōng)的难点问题。针对这一问题，《最高人民(mín)法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产(chǎn)依据协助执行文(wén)书办(bàn)理(lǐ)产(chǎn)权登记有(yǒu)关问题的函>的通知》第二条作(zuò)出了规定。

　　就目前实践情况来看，不少法院在商(shāng)品房仅有(yǒu)预售合同登记备案，未取得房产(chǎn)证的情况下直接对预查封的商(shāng)品房直接拍卖、变卖，不过法院一般会在公(gōng)告上写明相关情况，相关买受人需注意其中(zhōng)的风险。

　　三、关于人民(mín)法院的查封能(néng)否限制开发商(shāng)行使合同解除权的问题

　　首先，人民(mín)法院查封的效力是禁止被执行人处分(fēn)财产(chǎn)，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物(wù)被查封而不得行使。

　　其次，依据《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能(néng)够进行不动产(chǎn)登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”同时《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法>若干问题的解释(一)》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，债权因為(wèi)合同被撤销、合同被解除以及预告登记的权利人放弃债权等其他(tā)原因而归于消灭。