2023年2月14日最高人民(mín)法院审判委员会第1879次会议通过了《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》），该批复自2023年4月20日起施行，对进一步完善在房地产(chǎn)开发企业因商(shāng)品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中(zhōng)涉及的商(shāng)品房消费者权利保护问题提供了指引。围绕《批复》内容，北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所吴亚律师根据法律条文(wén)规定及审判实践，对商(shāng)品房消费者权利保护涉及的实務(wù)问题进行了探讨分(fēn)析，供大家参考。

一、商(shāng)品房消费者的适用(yòng)范围

“商(shāng)品房消费者”，是指為(wèi)了生活居住而向房产(chǎn)开发企业購(gòu)买其所公(gōng)开销售的商(shāng)品房的自然人，排除了為(wèi)经营或投资等其他(tā)需要購(gòu)买房产(chǎn)的自然人，也排除了自然人以外的其他(tā)主體(tǐ)或单位等。投资者、商(shāng)铺的購(gòu)房人或是以抵债方式取得商(shāng)品房的購(gòu)房者不能(néng)适用(yòng)该批复。

《‬全國(guó)法院民(mín)商(shāng)事审判工(gōng)作(zuò)会议纪要》（九民(mín)纪要）第125条对商(shāng)品房消费者的界定是：买受人名(míng)下无其他(tā)用(yòng)于居住的房屋，可(kě)以理(lǐ)解為(wèi)在案涉房屋同一设區(qū)的市或者县级市范围内商(shāng)品房消费者名(míng)下没有(yǒu)用(yòng)于居住的房屋。商(shāng)品房消费者名(míng)下虽然已有(yǒu)1套房屋，但購(gòu)买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可(kě)以作(zuò)出相同的认定。如因开发商(shāng)无钱支付工(gōng)程款，用(yòng)已建设工(gōng)程抵债，“工(gōng)抵房”一抵就是几十套的操作(zuò)惯例将会受到该批复的极大影响。

二、相关债权偿还顺序

商(shāng)品房消费者权利保护制度基本形成，相关债权偿还顺序得以阶段性厘清及明确：（1）商(shāng)品房消费者房屋交付请求权或購(gòu)房款返还请求权＞（2）承包人建设工(gōng)程价款优先受偿权＞（3）银行抵押债权＞（4）普通债权。

三、实物(wù)问题探讨

1.“以房抵债”是否阻碍商(shāng)品房消费者权利被优先保护？

答(dá)：视情况。如系“以居住為(wèi)目的”完成“以房抵债”且符合商(shāng)品房消费者权利之其他(tā)要件，则商(shāng)品房消费者权利依旧存在；如非（或无法证明）“以居住為(wèi)目的”完成“以房抵债”，则商(shāng)品房消费者权利将不存在。

2.在房屋不能(néng)交付且无实际交付可(kě)能(néng)的情况下，商(shāng)品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。

《批复》第三条规定的商(shāng)品房消费者价款返还请求权优先的适用(yòng)条件是房屋不能(néng)交付且无实际交付可(kě)能(néng)。实務(wù)中(zhōng)通常指楼盘烂尾、开发商(shāng)破产(chǎn)等情形，此情形下，購(gòu)房者的价款返还请求权才优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权及其他(tā)债权。反之，若房地产(chǎn)开发企业能(néng)交付房屋但严重迟延交付的情形下，商(shāng)品房消费者以开发商(shāng)违约解除購(gòu)房合同，其价款返还请求权劣后于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权。