房屋买卖是我们日常生活中(zhōng)最常见，也是最频繁的的大额资产(chǎn)交易之一，随着经济环境的变化，房屋买卖合同纠纷也随之呈现出各式新(xīn)特点。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所陈丽鑫律师依托法律要旨及司法考量，梳理(lǐ)解析了关于房屋买卖纠纷的四条常见问题审判，供大家参考。

一、预定书、意向书、允诺书、认購(gòu)书、谅解备忘录、谈判纪要等预约合同不应认定為(wèi)房屋买卖合同，但具(jù)备房屋买卖合同主要内容的除外。

预约合同和房屋买卖合同的區(qū)分(fēn)标准，主要可(kě)从三个角度进行考虑：

• 应当根据当事人在合同中(zhōng)的意思表示加以确定，即签订合同是購(gòu)买房屋还是為(wèi)正式签订商(shāng)品房买卖合同做准备；
• 根据《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)商(shāng)品房买卖合同纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》第5条的规定，判断合同是否完全具(jù)备《商(shāng)品房销售管理(lǐ)办(bàn)法》第16条规定的商(shāng)品房买卖合同的主要内容，并且出卖人是否已经按照约定收受購(gòu)房款；

第三，当事人之间的约定和实际履行情况是否成立事实上的房屋买卖合同。

二、多(duō)份买卖合同就同一事项的约定存在冲突，应以文(wén)义解释作(zuò)為(wèi)起点，以当事人真实意思為(wèi)中(zhōng)心的目的解释為(wèi)主要解释规则，习惯解释作(zuò)漏洞补充，诚信原则决定解释方向，各规则综合运用(yòng)并相互印证，选择真实、最终、更优解释。

当事人就同一标的物(wù)签订多(duō)份房屋买卖合同，就同一事项，不同合同条款约定存在冲突。要综合运用(yòng)文(wén)义解释、目的解释、體(tǐ)系解释、习惯解释、诚信解释等解释规则并相互印证。文(wén)义解释是合同解释的起点，当事人的共同意志(zhì)是合同解释的依据。

三、未取得房屋所有(yǒu)权证而签订的房屋买卖合同应当认定為(wèi)有(yǒu)效合同，若出卖人无法履行合同的交付义務(wù)，应当对买受人承担违约责任。

《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)买卖合同纠纷案件适用(yòng)法律问题的解释》（2012）第 3 条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物(wù)没有(yǒu)所有(yǒu)权或者处分(fēn)权為(wèi)由主张合同无效的，人民(mín)法院不予支持。出卖人因未取得所有(yǒu)权或者处分(fēn)权致使标的物(wù)所有(yǒu)权不能(néng)转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民(mín)法院应予支持。”

四、房屋买卖合同中(zhōng)的避税条款无效，但不影响合同其他(tā)条款的效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义務(wù)。

在房屋买卖合同中(zhōng)，双方当事人為(wèi)了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行為(wèi)，无法对当事人产(chǎn)生法律约束力。但是合同中(zhōng)其他(tā)约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定的，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义務(wù)。