以房抵债是债務(wù)人因无法通过现金清偿债務(wù)，与债权人约定以房产(chǎn)折价归债務(wù)人所有(yǒu)而用(yòng)以清偿债務(wù)的一种变通清偿方式。那么，在以房抵债协议未履行的情况下，债权人能(néng)否要求债務(wù)人继续履行原债務(wù)呢(ne)？北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师根据法律实務(wù)要点及审判实践，对以房抵债协议未实际履行的情况下，原债務(wù)的认定处理(lǐ)做了提炼归纳，供大家参考。

一、债務(wù)履行期届满前，以房抵债效力认定

司法实践中(zhōng)对于债務(wù)履行期满之前作(zuò)出的以房抵债协议效力认定意见存在两种不同观点：

一是认定抵债协议為(wèi)无效，主要理(lǐ)由為(wèi)债权未到期时因债務(wù)与抵债房屋之间的价值可(kě)能(néng)会有(yǒu)所差距，极易造成显失公(gōng)平的情形；并且债務(wù)履行期届满前的协议实质(zhì)上是為(wèi)了担保债权的实现，本质(zhì)上仍属流质(zhì)契约，违反了《物(wù)权法》186条禁止流质(zhì)的规定，协议应确认无效。

二是认定抵债协议為(wèi)有(yǒu)效。2014年最高院公(gōng)报案例指出，以房抵债协议是双方真实意思表示，依法有(yǒu)效，并不违反我國(guó)禁止流质(zhì)、流抵的法律规定。

对上述争议最高院第72号指导案例中(zhōng)的法院审判观点指出：首先，因房地产(chǎn)市场的特殊性，房价的涨落应為(wèi)正常的可(kě)预见的商(shāng)业风险，是否显失公(gōng)平应当依据合同签订时的房屋价格与债務(wù)进行对比判定，而非纠纷之后的房屋实际价值；其次在债務(wù)履行期限未届满时，双方达成合意约定提前终止原债权债務(wù)关系，建立新(xīn)的房屋买卖合意合法有(yǒu)效，应予尊重，因此债務(wù)履行期届满之前签订的以房抵债协议并不当然无效，其非必要前提，肯定了以房抵债协议的效力。 

二、以房抵债（以物(wù)抵债）的裁判思路

1.以物(wù)抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物(wù)所有(yǒu)权归自己或者请求判决履行协议的，人民(mín)法院不予支持。

2.法院针对当事人在诉讼调解中(zhōng)作(zuò)出的以物(wù)抵债协议制作(zuò)调解书的，该调解书不发生物(wù)权变动的效力，仍需当事人办(bàn)理(lǐ)物(wù)权转移手续。

3.以房抵债协议经公(gōng)证但未进行房屋过户登记的，不发生物(wù)权变动。

4.当事人之间的以物(wù)抵债协议损害其他(tā)债权人利益的，协议无效。

以物(wù)抵债协议不能(néng)阻止债務(wù)人的其他(tā)债权人对抵债物(wù)主张权利。以物(wù)抵债协议是以消灭金钱债務(wù)為(wèi)目的，而物(wù)的交付仅為(wèi)以物(wù)抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产(chǎn)生物(wù)权期待权具(jù)有(yǒu)基础性的區(qū)别。

律师观点

债权人与债務(wù)人所签订的以房抵债协议，如未约定消灭原有(yǒu)债務(wù)则应认定系双方当事人另行增加一种清偿债務(wù)的履行方式，而非原债权债務(wù)的消灭。在新(xīn)债清偿过程中(zhōng)，旧债和新(xīn)债处于衔接并存的状态，旧债于新(xīn)债履行之前不消灭，在新(xīn)债履行完毕后，就完成了债務(wù)清偿义務(wù)，此时旧债自然消灭。