商(shāng)品房买卖合同对逾期交房、办(bàn)证违约金有(yǒu)明确约定的，应尽可(kě)能(néng)尊重当事人的意思自治，原则上应按照商(shāng)品房买卖合同约定的计付标准进行认定。未约定逾期交房违约金标准怎么确认合同违约金？关于这一问题，北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所赛庆威律师依托法律规则及判断标准进行了梳理(lǐ)分(fēn)析，供大家参考。

一、开发商(shāng)与購(gòu)房者之间就延期交房违约金没有(yǒu)约定，或者约定不明而又(yòu)不能(néng)通过协商(shāng)加以明确的。

法院通常会依据《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)商(shāng)品房买卖合同纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》第十三条[4]：商(shāng)品房买卖合同没有(yǒu)约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可(kě)以参照以下标准确定：

（1）逾期付款的，按照未付購(gòu)房款总额，参照中(zhōng)國(guó)人民(mín)银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

（2）逾期交付使用(yòng)房屋的，按照逾期交付使用(yòng)房屋期间有(yǒu)关主管部门公(gōng)布或者有(yǒu)资格的房地产(chǎn)评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

同时，在实務(wù)中(zhōng)也可(kě)参照银行同期贷款基准利率计算违约金数额。

二、关于违约金的比例，《商(shāng)品房预售买卖合同》中(zhōng)有(yǒu)约定从约定。

根据《民(mín)法典》第五百八十五条[3]第一款规定，当事人可(kě)以在合同中(zhōng)约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可(kě)以约定因违约产(chǎn)生的损失赔偿额的计算方法。若《商(shāng)品房预售买卖合同》中(zhōng)约定的违约金比例合法合理(lǐ)有(yǒu)效，法院一般予以支持。

三、如果开发商(shāng)在合同里未约定退房条款的，是否就不能(néng)退房？

法律规定，未在合同中(zhōng)约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。以下是法定的退房条件：

1、面积差距过大

房屋建筑面积或套内建筑面积与商(shāng)品房买卖合同中(zhōng)约定的面积误差绝对值超过3%，依照法律规定購(gòu)房人有(yǒu)权解除合同。

2、违规违法建筑

房屋发生了规划或设计的变更，例如：房屋结构的变更，房屋用(yòng)途的变更等，若开发商(shāng)没有(yǒu)告知購(gòu)房人变更，则購(gòu)房人有(yǒu)权解除合同。

3、严重质(zhì)量问题

房屋有(yǒu)质(zhì)量问题且影响到購(gòu)房人正常居住使用(yòng)的，则購(gòu)房人有(yǒu)权解除合同。

4、开发商(shāng)延迟交房或不能(néng)办(bàn)证

办(bàn)理(lǐ)不动产(chǎn)登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办(bàn)理(lǐ)不动产(chǎn)登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

5、虚假承诺

因房产(chǎn)销售人员的虚假承诺导致在購(gòu)房过程中(zhōng)造成误判的，也可(kě)以要求退房，但是購(gòu)房人要有(yǒu)足够的证据，比如全程录音录像等。

律师观点

依据合同约定认定违约金系民(mín)法意思自治基本原则的體(tǐ)现，对违约金予以调整系例外。买卖双方均应严格遵守合同约定，充分(fēn)尊重合同约定的违约金计付标准，不应随意主张违约金过高或过低而拒绝履行或要求调整，特别是一些房地产(chǎn)项目已有(yǒu)人民(mín)法院生效判决认定违约金计付标准的情况下，当事人可(kě)参照已有(yǒu)案例确定双方权利义務(wù)，遵循司法案例的指导，尽量避免类案重复诉讼。